Del boom a la burbuja inmobiliaria

Tres factores pueden estallar un burbuja inmobiliaria:  La expansión del crédito, el sobrendeudamiento de las personas y la dolarización de las hipotecas por el riesgo cambiario, pues el 44% de las hipotecas son otorgadas en dólares.

El Credito. Las burbujas se inician con la expansión del crédito, que inicialmente cubre una demanda insatisfecha, pero por la entrada de especuladores -que compran esperando vender a un mayor precio- los precios suben por encima de su valor real.  Sobre la  especulación el BCR habría estimado que 3 de cada 10 créditos hipotecarios son destinados a pagar una segunda vivienda.

Los bancos vienen prestando de manera sostenida. Ahora, el 15% de las colocaciones del sistema financiero corresponde a créditos hipotecarios.

El Sobreendeudamiento.  La data oficial sugiere que la cartera es aún sana. La morosidad de los créditos hipotecarios asciende a 0.97%, mientras que el promedio del sistema es 2.6%. Según el BCR, a marzo del 2012, el 40% de los ingresos de las personas estaba destinado a pagar un crédito. Además, el ratio loan to value (o la cuota inicial) es de entre 80% y 90%, Incluso, hace cuatro años un banco prestaba el 100% y encima te facilitaba crédito para equipar tu hogar.


La dolarización:  Las viviendas en Lima en los últimos 8 años se incrementaron 160% en términos de dólares corrientes, según datos del BCR. En los últimos 2 años, la variación es de 36%, pero los ingresos en ese período subieron solo 3%.

En el boom español, el Banco de España, en junio del 2006 sacó un estudio donde decía que el incremento de las viviendas era un tema estructural y no correspondía a una burbuja. Un año después, se fue al tacho el mercado inmobiliario español.
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¿Burbuja que se desinfla?
Si bien los agentes económicos coinciden en que las viviendas ya no subirán a tasas mayores a dos dígitos en el 2014, entre agosto del 2012 y agosto del 2013 el sector construcción creció un nada despreciable 8%.

El sector bancario debe demostrar prudencia, para desinflar una especulación que desemboque en una burbuja. Si se desacelera el crédito, también lo hará la construcción de viviendas. Los bancos tienen el interés que eso ocurra porque se han dado cuenta que se les puede haber ido la mano.  Además, la SBS viene tomando medidas para hacer más difícil el financiamiento de una segunda vivienda.

En conclusión, si bien la actividad constructora se está desacelerando, los números hablan por sí mismos y sugieren estar alerta. No esperemos a que sea muy tarde.